Investitionskosten-Überwälzung bei umfassenden Überholungen

Ausgangslage

Bei sog. umfassenden Überholungen führt der Vermieter Sanierungsarbeiten durch, welche mehrere Bereiche der Liegenschaft betreffen und der investierte Betrag übersteigt die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten resp. die jährlichen Mietzinseinnahmen erheblich.

Vermutung

Gemäss Art. 14 Abs .1 VMWG gilt hier die Vermutung, dass die Arbeiten zu 50 bis 70% wertvermehrend sind.

Diese Regelung bezweckt

  • die Förderung von Unterhalt und Erneuerung
  • eine für den Vermieter vereinfachte Abrechnungsart
  • die Erleichterung der oft  schwierigen Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten.

Bandbreite

Innerhalb der Bandbreite wird der konkrete Anteil nach folgenden Kriterien bestimmt:

  • Zeitraum seit Erstellung oder letzter Sanierung des Gebäudes (je länger, desto tieferer wertvermehrender Anteil)
    ungefährer Anteil der qualitätsverbessernden zu den werterhaltenden Arbeiten sowie
  • das Verhältnis der Sanierungskosten zu den Mietzinseinnahmen (sind Kosten ein Vielfaches der Einnahmen, ist der wertvermehrende Anteil höher).

Beweis des Mieters

Der betroffene Mieter kann allerdings den Beweis antreten, dass die tatsächliche Wertvermehrung unterhalb dieser Bandbreite liegt.

Denkbare Argumente:

  • Unterhaltsaufwendungen waren in der Vergangenheit sehr tief
  • Komfortsteigerungen sind alleine auf den technischen Fortschritt zurückzuführen
  • Arbeiten sind rein ästhetische Anpassungen an den Geschmack der Zeit
  • etc.

Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen

Mietrechtliche Informationen zu wertvermehrenden Investitionen

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